Les prix de l’immobilier côtier à Maurice ont atteint des sommets historiques, portés par un flux soutenu d’acheteurs étrangers, ce qui a intensifié la rareté des terrains et suscité un débat vigoureux sur l’accessibilité au logement pour les résidents locaux.
Cette flambée du marché s’impose avec éclat à la suite de récentes déclarations publiques du ministre du Logement et des Terres, Shakeel Mohamed, concernant la réserve foncière côtière du pays (pas géométriques).
Les agents immobiliers et les experts du secteur confirment une remontée continue des prix alimentée par la demande internationale et une grave pénurie de terrains littoraux, un représentant d’une agence notant qu’il n’existe pas de plafond de prix et que les propriétés sont simplement vendues au plus offrant.
Les prix ont fortement grimpé après que le gouvernement a autorisé l’acquisition de maisons individuelles par des ressortissants étrangers.
Bien que cette voie d’achat précise ait ensuite été abrogée, les prix de l’immobilier n’ont pas reculé.
Pour attirer les acheteurs étrangers fortunés, les promoteurs ont de plus en plus construit en hauteur, réalisant des projets en rez-de-chaussée + deux étages (G+2).
Des sources de l’industrie reconnaissent que ces projets de luxe restent largement inaccessibles pour la plupart des locaux. Les villas de luxe standard se négocient généralement entre 1,2 million USD et 8 millions USD (56 550 000 MUR à 380 800 000 MUR), tandis que les « trophy beachfront estates » exceptionnels peuvent dépasser les 15 millions USD.
Le prix par mètre carré varie de 3 500 USD pour les villas intérieures à Moka à plus de 8 500 USD pour les emplacements prisés à Belle-Mare. En conséquence, de larges portions du littoral sont devenues essentiellement privées, ne laissant qu’une petite élite de Mauriciens capables de s’offrir des acquisitions côtières.
Pour obtenir la résidence mauricienne via l’immobilier, les acheteurs étrangers doivent dépenser un seuil minimum de 375 000 USD (17 598 750 MUR) dans le cadre des dispositifs approuvés par le Economic Development Board (EDB) :
- Property Development Scheme (PDS): Le cadre principal pour les nouvelles constructions, y compris les villas de luxe.
- Integrated Resort Scheme (IRS): Cadre plus ancien offrant un stock de revente important dans des complexes touristiques établis.
- Ground+2 (G+2): Permet l’achat d’appartements dans des immeubles d’au moins deux étages ; considéré comme l’un des points d’entrée les plus accessibles.
- Smart City Scheme: Projets résidentiels, commerciaux et éducatifs à usages mixtes, tels que ceux de Moka ou Cap Tamarin.
- Senior Living Scheme: Destiné aux acheteurs âgés de 50 ans et plus.
- Real Estate Scheme (RES): Autorise les achats par des étrangers (à partir de 350 000 USD), bien qu’il n’octroie pas automatiquement la résidence.
Le permis de résidence renouvelable sur 10 ans couvre l’acheteur, son conjoint et les enfants à charge de moins de 24 ans.
La procédure de transfert de propriété prend entre huit et seize semaines, la résidence étant accordée entre quatre et huit semaines après l’enregistrement. Le dispositif offre également des avantages fiscaux, notamment l’absence d’impôt sur les plus-values lors de la revente.
Pour atténuer les pressions inflationnistes et protéger l’accessibilité domestique, les gouvernements mauriciens successifs ont tenté de segmenter le marché depuis 2002.
Le capital étranger est canalisé vers des couloirs de luxe spécifiques, laissant les terres non couvertes par le dispositif — telles que les propriétés héritées ou les domaines historiques — largement inaccessibles aux acheteurs étrangers en pleine propriété.
Alors que les biens immobiliers situés à l’intérieur restent accessibles aux Mauriciens, les développements côtiers haut de gamme continuent d’exercer une forte pression sur la disponibilité des terrains, creusant le fossé entre les acheteurs internationaux et la population locale.
